Pendekatan komparatif. Métode pikeun nangtukeun nilai real estate

Dina praktek dunya dina widang karya pangajen real estate dipake tilu deukeut:

• komparatif atawa pasar;
• mahal;
• nguntungkeun.

Pilihan metoda gumantung kana objek evaluasi jeung situasi nyata, anu geus ngembangkeun sabudeureun sabagean tipe real estate. Sanajan kitu, padika paling dipercaya masih dianggap pendekatan komparatif dina nangtukeun nilai nu ditaksir.

prinsip dasar tina evaluasi komparatif

pendekatan komparatif - a set téhnik pikeun nangtukeun nilai pasar harta. Diperkirakeun sipat dibandingkeun kalawan objék sarupa.

Dasar assessment dumasar kana prinsip handap:

• Suplai jeung paménta. Dua indikator anu inseparably numbu, jumlah kawates usulan raises hiji paménta husus, sarta Sabalikna, beuki nawaran, anu kirang paménta.
• Substitusi. Ngayakeun meuli teu mayar harga nu leuwih luhur lamun harta mibanda sipat nu sarupa patut kirang.

Konsep nilai pasar ampir sarua jeung konsép harga kasatimbangan. Harga kasatimbangan - nyaeta susunan ciri kuantitatif jeung faktor bedah anu nangtukeun asupan jeung paménta pikeun proyék nu geus dibandingkeun.

Kriteria utama pikeun seleksi comparables nangtukeun nilai real estate

Elemen nu dicokot kana rekening dina nganalisis komparatif, angka nu gede, sarta gabungan maranéhanana nyaéta ampir sarua jeung takterhingga. Kituna, nalika analisa dugi ka sababaraha faktor anu boga dampak langsung dina bedah.

ngabandingkeun elemen. sakumaha katuhu a

Sagala encumbrance atanapi servitude ngakibatkeun panurunan dina biaya objek estimasi. Maksudna, sagala wangenan hak kapamilikan - nyaéta pikeun ngurangan harga. Mun obyék diperkirakeun di ngabandingkeun jeung objék comparable teu boga drawbacks, hargana, sabalikna, naek.

Pikeun ketersediaan easements darat - teu hijina faktor hambalan-handap. Dina assessing nilai pohara penting, Mindahkeun kapamilikan lahan atawa ka katuhu mun ngajakan, pamakéan permanén. Dua aturan panungtungan dilarapkeun ka nurunkeun faktor. Hal ieu kacida penting, naha lahan boga watesan tangtu jang meberkeun nungkulan eta.

watesan diobral

Misalna waé nu dicokot kana rekening, upami objek dievaluasi bener boga ciri has tina jual.

Pikeun faktor nurunkeun kaasup bangkrut, nyaeta, seller puguh ka ngadamel urus meuli jeung diobral, saprak waktu nampa cahaya nu rada sahiji pasar real estate obyék anu pasti ngurangan di ngabandingkeun jeung objék nu sarupa.

The assessment pangaruh signifikan jeung komunikasi patali, partnerships, tapi mun evaluate resiko ieu hese.

Lamun meuli na seller nu patali hubungan ngajakan, sarta ieu rencanana disimpulkeun kontrak jualan antara aranjeunna, guna simpen dina pangmayaran pajeg, tangtosna, estimasi waragad bakal low. Motivasi dina hal ieu, salah - salaku pihak ka urus disambungkeun ku hubungan non-pasar sejen, ku kituna, seller sabenerna lends mun meuli. kaayaan kitu, upami urus bakal dina watesan pilihan.

Pikeun ngaronjatkeun nilai ditaksir of real estate padumukan bisa mawa prospek narima subsidi kaayaan keur ngembangkeun infrastruktur. Ukuran anu disangka lending preferential ditangtukeun ti bédana antara disubsidi tur pasar lending.

kaayaan pasar

Kana sisi dikurangan bisa dipaké lamun aya béda anu signifikan antara harga pasar pikeun sipat nu sarupa jeung ahli.

Ngarobah pungsi ogé bisa dicokot kana akun nalika assessing, salaku dampak dina suplai jeung paménta.

Situs lokasi estate

faktor fisik (pikeun lahan)

pendekatan komparatif dina evaluating darat ngalibatkeun ciri gathering sahiji sipat objék:

• ukuran;
• bentukna;
• géologi;
• topografi;
• tingkat preparedness, nyaeta, naha diberesihan vegetasi darat, naha irregularities anu ngaleungitkeun;
• indikator kualitas taneuh.

Paling noteworthy nyaéta ayana atanapi henteuna bukit atanapi lamping, formasi batu atawa ditches. Nyata, sababaraha kapasitas mawa bumi, kakuatan na, ku ayana cai taneuh. Hal ieu kacida penting, upami aya informasi ngeunaan kajadian mungkin mineral. Lamun informasi kasebut dikonfirmasi, lahan bakal diperlukeun keur boga beungbeurat dina mangsa nu bakal datang.

ciri umum obyék bisa dievaluasi

pendekatan ngabandingkeun pasar - ulikan ngeunaan ciri yén ningkatkeun biaya fasilitas. Ieu di antarana:

• ukuran wangunan atawa enggon;
• wangunan luhur-naékna;
• jeung aréa ayana fasilitas ancillary;
• jangkungna siling.

Nu penting teh bahan ti nu diwangun gedong, beuki modern jeung leuwih dipercaya éta, nu leuwih luhur pangaji harta. Panungtungan tapi teu saeutik waragad sarta penampilan sakabéh wangunan, ayana perbaikan sarta gampang asupna. Mun asupan ti pakarangan, éta bakal faktor hambalan-handap.

Kurangna pangropéa - nya éta hiji kasempetan pikeun ngajadikeun amandemen nu laporan assessment. itungan ieu dijieun dina nilai tina waragad perbaikan atanapi karya restorasi, nyokot kana akun kauntungan diturunkeun tina Investasi padamelan di konstruksi atawa perbaikan.

pasukan ékonomi

pendekatan komparatif dina real estate - hal anu nyokot kana akun tabungan mungkin di sumber enerji mangsa operasi. Kanaékan konstan dina biaya Utiliti ngajadikeun jelema terus pikir ngeunaan hemat tur pamakéan sumber énérgi alternatif.

Dina sababaraha hal, faktor ieu penting, lamun obyék anu kaala keur ngajakan salajengna. The gede babandingan panghasilan nepi expenses, nu bakal dipaké pikeun operasi di gedong atanapi kamar, anu leutik ukuran tina balik modal dina panghasilan net tina sewa real estate.

Kategori ieu manglaku ka ngukur ku ayana atanapi henteuna méter, naha pikeun ngaleutikan acara leungitna panas anu dilaksanakeun.

indikator séjén

Evaluasi ngawengku tinimbangan ngeunaan ayana atanapi henteuna unsur jasa. Conto sederhana - lamun aya hiji lift di imah atawa henteu. Ayana henteuna lengkep atanapi parsial komunikasi, beuki disambungkeun kana sistem lokal. Mun loba teuing shortcomings, koreksi keur dibawa ka handap. Estimasi tina real estate ieu dijejegkeun pikeun rupa-rupa indikator.

Tahap tina pakampungan

Kabéh itungan nu dumasar kana pendekatan komparatif inpormasi open source ngeunaan dilumangsungkeun nembe ku transaksi sarupa real estate.

léngkah meunteun:

1. Hiji Ulikan ngeunaan usulan sarupa dina ruas real estate husus, identifying comparables nu dijual anyar.
2. Inpo nu dikumpulkeun dianalisis individual tur tiap kalimah anu dibandingkeun jeung milik real estate ditaksir.
3. ciri bedah isolasi, amendments kana laporan evaluasi.

Rekonsiliasi harga disaluyukeun jeung estimasi tina nilai ahir pendekatan komparatif.

Kaunggulan pendekatan komparatif

Anu mimiti, métode ngamungkinkeun pikeun ngagambarkeun pamadegan ngan sahiji pembeli na sellers has.

Pangajen anu reflected dina harga ayeuna, nyokot kana parobahan akun dina kondisi keuangan, komo inflasi. Meunteun sok statically grounded.

Pikeun evaluate harta husus, teu perlu diajar sakabéh pasar real estate, tapi ngan objék sarupa. Teknik pisan basajan, kalawan hasil dipercaya.

... sarta kalemahan

• Ieu rada hese ngadegkeun harga nyata.
• gumantungna lengkep dina aktivitas sarta kuatna pasar real estate.
• Pajeulitna harmonisasi data, dimana objék sarupa beda considerably dina watesan jualan.

dina kacindekan

Hakekat pendekatan komparatif dina evaluasi real estate ngarti boh meuli na seller. Teknik ngamungkinkeun pihak ngajajah pasar real estate jeung pastikeun yén maranéhna teu leungit. assessment nu bisa jadi dumasar kana transaksi geus réngsé atawa nawarkeun sellers lianna. Dina sagala hal, metoda komparatif - a systematization tur ngabandingkeun data sipat nu sarupa. Hal utama yén Pilihan barang sarupa pikeun babandingan nyandak kana akun faktor husus atawa mahiwal, sapertos anceman jaminan rebutan, parobahan undang jeung peraturan di tingkat lokal, atawa gagal pikeun matuh jeung perjangjian injeuman, ayana unsur paksaan.